집 한 채로 다달이 받는 주택연금은 55세부터다
자녀들은 다 출가했고, 부부 둘이 사는 아파트 한 채가 전 재산입니다. 연금만으로는 생활비가 빠듯한데, 집을 팔자니 옮겨 갈 곳이 마땅치 않습니다. 이럴 때 주택연금 이야기를 듣게 되는데, 몇 살부터 되는지, 우리 집도 되는지 궁금하실 겁니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
일반적인 주택연금의 연령 기준은 주택소유자 또는 배우자 한 사람이55세 이상인 것입니다. 공시가격 등12억 원 기준뿐 아니라 국적·주택 종류·거주·권리관계·상품별 요건을 함께 확인해야 합니다. 부부 중 한 사람은 대한민국 국민이어야 하며,다주택은 부부합산 기준과 예외 조건을 봅니다. 공시가격 등은 가입 대상 판단 기준이며 월지급금 산정용 주택평가와 구분합니다. 담보주택에서 정산하는 것이 원칙이지만 법43조의4제2항의 다른 재산 행사 예외도 확인해야 합니다.
법이 정한 구조, 나이와 집값 선, 받는 방식, 배우자에게 넘어가는 조건, 정산 범위를 차례로 적겠습니다. 공사 안내에만 있는 것과 법에 있는 것을 나눠 적습니다.
연금이라는 이름의 빚입니다
법이 부르는 이름은 주택담보노후연금보증입니다. 집 주인이 집에 저당권을 걸거나 공사와 신탁 계약을 맺고, 은행 같은 금융기관에서 연금 방식으로 노후생활자금을 빌립니다. 그 빚을 한국주택금융공사가 보증합니다.
나라가 주는 돈이 아닙니다. 내 집을 담보로 빌리는 돈이고, 나중에 집을 처분해 갚습니다. 사는 집에서 그대로 살면서 다달이 받고, 나중에 집값에서 그만큼 떼어 가는 구조입니다.
공사는 지급액·변제·등기·채권행사 범위·제한·보증료를 설명하고,보증을 결정하면 그 사실을 당사자와 채권자에게 통지합니다. 법43조의2의60일은 설명을 들은 날이 아니라 보증 결정 통지가 있는 날부터 주된 채권채무관계가 성립해야 하는 기한입니다.
55세와 공시가격 12억 원
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 나이 | 집 주인 또는 배우자 한 사람이 55세 이상 · 처음 등기하는 날 기준 |
| 집값 | 공시가격 12억 원 이하 |
| 집의 종류 | 아파트·단독·연립·다세대 · 분양된 노인복지주택 · 주거용 오피스텔 |
| 소득 | 기준 없음 · 국민연금·기초연금을 받아도 가입에 지장 없음 |
| 보증료 | 초기 보증료는 집값의 2% 이내, 연 보증료는 보증금액의 2% 이내에서 공사가 정함 |
법률의 초기·연 보증료2%는 상한입니다. 공단2026년6월 백문백답의 실제 일반 요율은 초기 주택가격1.0%,연 보증잔액0.95%이며 대출상환(우대)은 연1.0%입니다. 보증료와 이자는 대출잔액에 가산되는 비용이므로 약정 시 적용률·비용을 확인합니다.
나이는 처음 저당권이나 신탁 등기를 하는 날 기준이라 그날 55세면 됩니다. 집값은 시세가 아니라 공시가격이고, 해마다 봄에 새로 매겨지니 작년에 넘었던 집이 올해 들어오기도 합니다.
시세가12억 원을 넘어도 가입기준인 공시가격 등이12억 원 이하이면 검토할 수 있지만,지급액 산정에는 고가주택 기준가액 상한 등을 적용합니다. 부속토지는 주택에 포함되므로 땅은 모두 담보에서 빠진다는 뜻은 아닙니다. 토지만 따로 담보로 추가할 수는 없고,상가겸용 복합주택은 주택 면적50% 이상 등 조건을 충족하면 저당권 방식으로 검토할 수 있습니다. 이때 근저당은 전체에 설정하지만 주택 외 부분 평가액은 지급액에서 제외하며 신탁방식은 제한됩니다.
받는 방식, 월지급과 목돈 인출을 구분합니다
| 방식 | 내용 |
|---|---|
| 종신지급 | 인출한도 없이 종신 월지급 |
| 종신혼합 | 일반 인출50% 이내,재건축 등 분담금70% 이내와 월지급 결합 |
| 확정기간혼합 | 연소자 나이·주택종류에 맞는 기간 선택,5% 의무인출 별도 |
| 대출상환(우대) | 50% 초과90% 이내 등 해당 용도로 먼저 인출,잔여 월지급 |
| 우대지급(혼합) | 기초연금 수급·주택가격 등 우대 조건 별도 확인 |
종신·우대 혼합방식의 일반 인출한도는 대출한도의50% 이내이고,재건축 등 분담금 용도는70% 이내입니다. 대출상환 방식은 별도50% 초과90% 이내 등 조건을 따릅니다. 공단2026년 백문백답은 인출금을 주택 구입·임차,도박·투기·사치오락성 지출 등을 제외한 대부분의 노후생활비 등에 활용할 수 있다고 안내합니다. 모든 여행비가 법령상 일률적으로 금지된다는 단정은 피하고 구체적 용도·상품의 허용 범위를 확인합니다. 확정기간혼합의5% 의무인출한도는 월지급 종료 후 정해진 용도로만 사용합니다.
월지급금은 공단이 주택 평가·부부 중 연소자 나이·지급방식·인출한도 등을 반영해 산정합니다. 법령의 큰 틀과 현재 상품 조건을 나누어 확인하십시오. 예상연금 조회는 심사·감정·약정 전 예상액이므로 실제 지급액을 보장하지 않습니다.
55세·공시가격 등12억 원 외에 국적·거주·주택 및 상품 조건 확인
신탁은 상속등기 절차가 생략되어도 채무인수 절차와 기한은 확인해야 합니다.
일반 목돈 인출50% / 재건축 등 분담금70% 이내 등 용도별 한도 구분
담보주택 정산 원칙에도 법정 다른 재산 행사 예외가 있습니다.
배우자에게 넘어가는 조건과 끝나는 사유
집 주인이 먼저 떠나도 끊기지 않습니다. 다만 배우자는 가입할 때부터 계속 혼인 관계인 배우자여야 하고, 가입 뒤 재혼한 배우자는 아닙니다. 저당권 방식이면 배우자가 6개월 안에 집 소유권 이전 등기와 빚 인수를 마쳐야 합니다.
신탁방식은 배우자가 상속인 동의를 받아 소유권이전등기를 하는 절차가 생략되는 장점이 있지만,채무인수까지 자동으로 끝나거나6개월 기한이 전부 없어지는 것은 아닙니다. 시행령28조의2제2항2호의 원칙은 사망 후6개월 내 소유권이전등기(신탁은 제외)와 금융기관 채무인수 완료입니다. 재건축 등 사업 참여에는 공사가 정한 기간의 예외도 있어 사전에 확인합니다. 공단·취급은행에서 승계 신청과 채무인수·계좌 절차를 마쳐야 합니다.
종료·보증채무이행청구 사유에는 부부 모두 사망,배우자의 기한 내 승계 미완료,부부 모두 주민등록 이전·1년 이상 미거주,저당권 방식의 소유권 상실 외에도 채권최고액·신탁수익권 한도 변경 요구 불응 및 약정 위반 등 사유가 있습니다. 입원·재건축 등 법정·공사 인정 예외가 있으므로 한 사유만 보고 즉시 종료를 확정하지 말고 사전 통지·승인과 약정 내용을 확인합니다.
집을 세놓는 것도 공사 동의가 필요합니다. 다만 본인이 살면서 보증금 없이 월세만 받고 일부를 세놓는 것은 동의 없이 됩니다.
정산은 집에서만 합니다
계약 종료 시 주택 처분대금 등으로 월지급금·개별인출금·보증료·이자를 정산하고 남는 금액은 귀속권리자·상속관계에 따라 처리합니다. 담보주택에 대한 채권행사가 원칙이지만,법43조의4제2항은 우선 조세·임금 등,계약해지 사유 후 지급액,고의·중과실 훼손 등으로 회수하지 못한 금액에 다른 재산 행사를 허용합니다. 다른 상속재산에는 어떤 경우에도 청구하지 못한다는 설명은 맞지 않습니다.
법정 예외의 실제 해당 여부는 우선권·해지 사유 발생시점·훼손과 귀책 등으로 판단합니다. 평범하게 살았다는 이유만으로 세금·정산 예외가 전혀 없다고 보장할 수는 없습니다.
받는 돈은 지킬 수 있습니다. 주택연금 전용계좌를 신청하면 월 250만 원까지는 압류하지 못하는 계좌로 들어옵니다. 다른 빚이 있어도 이 계좌의 그 금액은 건드리지 못합니다.
그래서 하실 일은 셋입니다
첫째, 우리 집 공시가격을 확인하십시오. 12억 원 이하인지가 첫 문입니다. 둘째, 공사 누리집 예상연금 조회에 부부 나이와 집값을 넣어 금액을 보십시오. 셋째, 가입 상담 때 신탁 방식인지 저당권 방식인지를 꼭 물으십시오. 배우자에게 넘어가는 절차가 여기서 갈립니다. 상담은 1688-8114입니다.
이런 것도 많이 물어보십니다
남편 57세, 아내 52세면 됩니까
됩니다. 부부 중 한 사람이 55세 이상이면 됩니다. 다만 연금액은 나이가 적은 쪽을 기준으로 셈하는 것이 공사 방식이라 52세 기준으로 금액이 나옵니다.
집이 두 채인데 합쳐서 12억 원 이하면 됩니까
다주택자도 부부합산 공시가격 등12억 원 이하이면 거주 주택을 담보로 검토할 수 있습니다. 합산12억 원 초과인2주택자는 최초 지급일부터3년 내 다른1주택을 처분하는 조건부 가입 예외도 있으며,미처분 시 지급정지 등 조건을 확인합니다.
기초연금을 받는데 주택연금이 소득으로 잡힙니까
주택연금 월지급금은 담보대출 성격으로 기초연금 소득판정의 일반적인 연금소득과 구분합니다. 다만 기초연금의 최종 자격은 주택 등 재산 평가·부채·금융재산과 다른 소득을 종합하므로,월지급금을 소득으로 세지 않는다는 이유만으로 자격이 언제나 유지된다고 보장할 수는 없습니다. 받은 돈이 계좌에 쌓이는 경우도 함께129에 확인합니다.
중간에 그만둘 수 있습니까
중도해지는 공단·취급은행에서 상환할 연금대출잔액(월지급·인출·보증료·이자 등)과 말소·재가입 조건을 먼저 확인합니다. 공단은 같은 담보주택의 재가입 제한 등을 안내하므로 이사·담보변경과 완전 해지를 구분해 상담하십시오.
55세·12억 원·연금 방식·배우자 요건·정산 범위는 법령 원문 기준입니다. 월 지급금, 보증료율, 여러 채 합산, 나이 적은 배우자 기준은 공사가 정하는 사항이라 공사 안내에서 확인하시기 바랍니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
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2026년 10월 19일 정정: 60일 기산을 보증결정 통지일로,신탁 배우자 승계도 채무인수·기한 확인이 필요하도록 바로잡았습니다. 담보정산 예외·일반인출50%/분담금70%·상품별 조건·부속토지/복합주택·조건부2주택과 실제 보증료를 구분했습니다.
공단2026년6월 백문백답30~31·46·57·64~68·82~90쪽 및 현재 상품안내,현행 공사법43조의2/4/8/11/13·시행령3조의2/28조의2 등을2026-10-19 대조했습니다.
근거
- 법제처 — 한국주택금융공사법 제2조 제8호의2(주택담보노후연금보증 정의, 연령 기준일)·제43조의2(설명 의무, 60일)·제43조의4(채권 행사는 담보주택에만, 제2항 예외)·제43조의8(보증료 2% 이내)·제43조의11(대상주택: 공시가격, 노인복지주택·오피스텔, 고가주택 기준가액)·제43조의13(주택연금전용계좌). 2026. 1. 2. 시행
- 법제처 — 한국주택금융공사법 시행령 제3조의2(연금 방식 5호, 제2항 55세)·제12조의3(보증기준)·제28조의2(배우자 요건, 6개월, 종료 사유)·제28조의5(임대 동의)·제28조의9(12억 원)·제28조의10(전용계좌)
- 법제처 — 민사집행법 시행령 제2조(압류금지 생계비 250만 원, 2026. 1. 27. 개정)
- 한국주택금융공사 — 예상연금 조회, 가입 상담 1688-8114
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